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Vielseitiges Gebäudeensemble auf 900 m² – großzügiges Wohnen kombiniert mit Mieteinnahmen in Walsum | 26428
Haus | 47178 Duisburg
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Auf einem rund 900 m² großen Eckgrundstück in Duisburg-Walsum präsentiert sich dieses vielseitige Gebäudeensemble aus einem großzügigen Einfamilienhaus sowie einem weiteren Dreifamilienhaus. Zwei Garagen und drei Außenstellplätze komplettieren das Angebot.
Die besondere Stärke der Immobilie liegt in der Verbindung aus großzügiger Eigennutzung, bestehenden Mieteinnahmen und unterschiedlichen Nutzungsperspektiven. Das Einfamilienhaus wird in Kürze frei, während die drei Wohnungen des weiteren Gebäudes vermietet bleiben. Zusätzlich ist derzeit ein wohnlich ausgebauter Bereich im Souterrain des Einfamilienhauses vermietet.
Das Einfamilienhaus
Das 1966 errichtete Einfamilienhaus überzeugt durch seine charakteristische 1,5-geschossige Split-Level-Bauweise und einen individuellen, großzügigen Grundriss.
Über die Diele mit angrenzendem Gäste-WC gelangt man in die große Küche. Die vorhandene Einbauküche aus dem Jahr 2004 kann auf Wunsch übernommen werden. Direkt anschließend befindet sich das Esszimmer mit Zugang zur überdachten Terrasse. Hier entsteht ein geschützter Sitzplatz mit unmittelbarem Übergang in den Garten.
Eine halbe Ebene höher bildet das großzügige Wohnzimmer den Mittelpunkt des Hauses. Eine große Fensterfront öffnet den Blick ins Grüne und schafft einen schönen Bezug zum Garten, während der vorhandene Kamin dem Wohnbereich zusätzlichen Charakter verleiht.
Eine weitere halbe Etage höher befinden sich die privaten Räume. Ein derzeit offen gestalteter Bürobereich bietet die Möglichkeit, durch das Schließen einer Wand wieder ein separates Zimmer zu schaffen und dieses beispielsweise als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer zu nutzen. Das Schlafzimmer verfügt über ein eigenes Bad en suite.
Auch das Untergeschoss bietet deutlich mehr als klassische Keller- und Abstellflächen. Hier befinden sich weitere wohnlich ausgebaute Nutzflächen sowie eine kleine Sauna. Ein separat erschlossener Bereich wird derzeit als Apartment vermietet.
Nach dem derzeit vorliegenden bauordnungsrechtlichen Genehmigungsstand handelt es sich bei den betreffenden Souterrainflächen jedoch um Nutzfläche und nicht um genehmigte Wohnfläche. Die tatsächliche Nutzung bzw. Vermietung als Apartment entspricht damit nicht dem derzeit dokumentierten Genehmigungsstand. Im bestehenden Mietvertrag wird für diesen Bereich eine Fläche von ca. 45 m² angegeben. Das Mietverhältnis wird in Kürze, aufgrund der Umstände, mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist von seiten des Vermieters gekündigt.
Die baurechtliche Situation wird aktuell unter Einbeziehung eines sachverständigen Architekten näher geprüft. Dabei soll insbesondere geklärt werden, wie die vorhandenen Bauunterlagen abschließend einzuordnen sind und ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine nachträgliche Legalisierung der bestehenden Nutzung möglich sein könnte. Das Ergebnis dieser Prüfung bleibt abzuwarten.
Die vorliegende Flächenberechnung aus der Bauakte weist für das Einfamilienhaus insgesamt rund 170 m² Wohnfläche aus. Da die Unterlagen hinsichtlich einzelner Flächen im Souterrain nicht eindeutig sind, wird auch die Wohnflächenangabe derzeit nochmals fachlich überprüft.
Ein Garten als grüne Oase
Ein besonderes Highlight des Ensembles ist der liebevoll angelegte Garten. Geschützt zwischen den Gebäuden und den unterschiedlichen Außenbereichen präsentiert er sich als kleine grüne Oase und erweitert den Wohnbereich in den wärmeren Monaten nach draußen.
Direkt vom Esszimmer gelangt man auf die überdachte Terrasse, die auch bei wechselhaftem Wetter einen geschützten Platz im Freien bietet. Ergänzend steht eine weitere großzügige, nicht überdachte Terrasse zur Verfügung – ideal für sonnige Stunden oder größere Sitzgruppen.
Die großzügigen Grünflächen, die unterschiedlichen Sitzmöglichkeiten und der schöne Blick aus dem Wohnbereich verleihen dem Grundstück eine hohe Aufenthaltsqualität. Ein Gartenhäuschen bietet zudem praktischen Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder und weiteres Zubehör.
Auch die Erdgeschosswohnung des Dreifamilienhauses verfügt über einen eigenen Terrassenbereich.
Modernisierungen des Einfamilienhauses
Die heutigen Eigentümer haben das Haus im Jahr 2003 erworben und insbesondere 2004 umfangreich im Innenbereich modernisiert. Die Bäder stammen im Wesentlichen aus dieser Zeit. Auch die Wohnraumdecken im Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad en suite wurden gedämmt und neu gestaltet.
Das Gäste-WC wurde etwa 2017 erneuert. Vorausgegangen war ein Schaden an der außenliegenden Entwässerungsleitung in Richtung Kanalanschluss, der im Rahmen eines Versicherungsschadens behoben wurde.
Bei den Fenstern besteht ein unterschiedlicher Modernisierungsstand. Teilweise wurden 2004 Kunststofffenster mit Zweifachverglasung eingebaut. Im Schlafzimmer und im heutigen Büro sind hingegen noch einfach verglaste Fenster vorhanden.
Das Einfamilienhaus wird in Kürze frei und steht dem zukünftigen Eigentümer anschließend zur eigenen Nutzung zur Verfügung.
Das Dreifamilienhaus
Das zweite Gebäude hat eine besondere Entstehungsgeschichte. Ursprünglich wurde hier 1976 ein Schwimmbad errichtet. In den Jahren 1992/1993 erfolgten der genehmigte Aus- und Anbau sowie die Aufstockung zur heutigen Wohnnutzung.
Das Gebäude umfasst drei genehmigte Wohneinheiten mit insgesamt rund 166 m² Wohnfläche.
Im Erdgeschoss befindet sich mit rund 76 m² die größte Wohnung. Sie verfügt über drei Zimmer, davon zwei Schlafzimmer, sowie einen eigenen Terrassenbereich im Garten.
Im Dachgeschoss befinden sich zwei separate 2-Zimmer-Wohnungen mit rund 41 m² und rund 49 m². Eine Wohnung verfügt über eine großzügige Dachterrasse auf den Garagen, die zweite über einen eigenen Balkon. Die Außenflächen sind in der vorliegenden Wohnflächenberechnung aus der Bauakte entsprechend anteilig berücksichtigt.
Die wesentlichen Bauteile und Ausstattungsmerkmale des Dreifamilienhauses stammen überwiegend aus der Ausbau- und Umbauphase 1992/1993. Dies betrifft insbesondere Fenster und Verglasung, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Sanitärausstattung und Bäder sowie Dach, Dämmung und Innenausbau. Entsprechend bietet das Gebäude perspektivisch Modernisierungs- und Entwicklungspotenzial.
Bestehende Mieteinnahmen
Die drei Wohnungen des Dreifamilienhauses sind aktuell vermietet. Die bestehenden Mietverhältnisse gehen im Rahmen des Verkaufs auf den Erwerber über.
Die monatlichen Nettokaltmieten setzen sich wie folgt zusammen:
– Erdgeschosswohnung: 580 €
– Dachgeschosswohnung links: 365 €
– Dachgeschosswohnung rechts: 420 €
Hieraus ergibt sich derzeit eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt rund 1.365 € beziehungsweise eine Jahresnettokaltmiete von rund 16.380 €.
Für Eigennutzer ergibt sich eine interessante Konstellation: Das in Kürze frei werdende Einfamilienhaus kann den eigenen Lebensmittelpunkt bilden, während die drei genehmigten Wohnungen des Dreifamilienhauses laufende Mieteinnahmen generieren.
Technik und Grundstück
Beide Gebäude befinden sich auf einem gemeinsamen Flurstück mit einer Grundstücksgröße von rund 900 m².
Die Wärmeversorgung erfolgt über Fernwärme. Der Hauptanschluss befindet sich im Einfamilienhaus; die einzelnen Einheiten verfügen über entsprechende Unterzähler. Energieausweise liegen für die Gebäude vor.
Neben den großzügigen Garten- und Terrassenbereichen stehen zwei Garagen sowie drei Außenstellplätze zur Verfügung.
Insgesamt erwartet Sie hier keine klassische Standardimmobilie, sondern ein gewachsenes Gebäudeensemble mit außergewöhnlicher Nutzungsvielfalt. Ein großzügiges, in Kürze zur Eigennutzung verfügbares Einfamilienhaus mit schönem Garten und zusätzlichen Nutzflächen trifft auf ein Dreifamilienhaus mit drei vermieteten Wohneinheiten.
Damit bietet das Ensemble eine interessante Grundlage für Käufer, die großzügiges Wohnen mit bestehenden Mieteinnahmen und langfristiger Flexibilität auf einem gemeinsamen Grundstück verbinden möchten.
Ausstattung
Allgemein
Baujahr: 1966 (EFH); Ausbau/Anbau und Aufstockung MFH 1992/1993
Grundstücksfläche: ca. 900 m²
Gesamtwohnfläche: ca. 314 m² (EFH ca. 148 m² | MFH ca. 166 m²)
Zusätzlich: wohnlich ausgebaute Nutzflächen im Souterrain des EFH
Nutzung: Einfamilienhaus sowie Dreifamilienhaus mit drei genehmigten Wohneinheiten; zusätzlich derzeit vermieteter Souterrainbereich im EFH
Heizung: Fernwärme
Strom: Unterzähler für die einzelnen Einheiten
Stellplätze: 2 Garagen; 3 Außenstellplätze
Grundstück: Eckgrundstück; beide Gebäude auf einem gemeinsamen Flurstück
Einfamilienhaus – 1,5-geschossige Split-Level-Bauweise
Wohnfläche: ca. 148 m²
Nutzung: EFH wird in Kürze frei
Souterrain: zusätzliche wohnlich ausgebaute Nutzflächen; ein separat erschlossener Bereich ist derzeit als Apartment vermietet. Die Flächen stellen nach aktuellem Genehmigungsstand keine genehmigte Wohnfläche dar. Die baurechtliche Einordnung sowie mögliche Legalisierungsmöglichkeiten werden derzeit fachlich geprüft.
Einbauküche: 2004
Highlights: kleine Sauna, überdachte Terrasse am Esszimmer, weitere offene Terrasse, geschützter Garten, Gartenhaus
Gewerke EFH
Dach: Baujahr
Dach: Alter und Material der vorhandenen Dacheindeckung sind nicht abschließend bekannt. Gemäß ursprünglicher Baubeschreibung von 1966 war eine Welleternit-Dacheindeckung vorgesehen. Die heute vorhandene Ausführung weicht hiervon optisch ab. Eine abschließende Aussage zur Materialbeschaffenheit kann anhand der vorliegenden Unterlagen nicht getroffen werden. Wir befinden uns jedoch gerade in der Prüfung.
Fassade: Baujahr
Fenster: teilweise 2004, zweifach verglaste Kunststofffenster; teilweise ältere, einfach verglaste Fenster
Leitungen: überwiegend Baujahr; teilweise im Rahmen der Modernisierung 2004 erneuert, z. B. im Küchenbereich
Badezimmer: überwiegend 2004; Gäste-WC ca. 2017
Dreifamilienhaus – Anbau/Ausbau und Aufstockung 1992/1993
Wohnfläche: ca. 166 m²
Nutzung: drei genehmigte Wohneinheiten; vollständig vermietet
Erdgeschosswohnung: ca. 76 m²; 3 Zimmer; eigene Terrasse
Dachgeschosswohnung links: ca. 41 m²; 2 Zimmer; Balkon
Dachgeschosswohnung rechts: ca. 49 m²; 2 Zimmer; Dachterrasse
Gewerke MFH
Dach: 1992/1993 im Rahmen der Aufstockung
Fassade: überwiegend 1992/1993
Fenster: überwiegend 1992/1993; teilweise zweifach verglaste Holzfenster, teilweise zweifach verglaste Kunststofffenster
Leitungen: überwiegend 1992/1993
Badezimmer: überwiegend 1992/1993
Mieteinnahmen
Aktuelle Jahresnettokaltmiete: ca. 16.380 €
Hinweis Bergbau: In den ursprünglichen Bauunterlagen aus dem Jahr 1966 findet sich ein Hinweis auf die damalige Lage des Grundstücks im Bergsenkungsgebiet der Bergwerksgesellschaft Walsum AG. Im aktuellen Grundbuch bestehen hierzu keine entsprechenden Eintragungen. Eine aktuelle Auskunft zur bergbaulichen Situation wird vorsorglich eingeholt. Laut Eigentümer sind bisher keine Schäden bekannt.
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Energieausweis
135,30 kWh/(m²·a)
Sonstige Angaben
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Die gezeigten Pläne und Zeichnungen sind als Skizze zu verstehen. Die angegebenen Maße sind Circamaße und können zum Teil auch stark von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. Alle Daten und in diesem Exposé getroffenen Darstellungen beziehen sich auf die Aussagen des Eigentümers.
Für die Richtigkeit dieser Angaben oder Änderungen können wir keine Haftung übernehmen.Bitte geben Sie uns bei telefonischer Kontaktaufnahme die Anbieter-Objektnummer an, damit wir Sie schnellstmöglich über Ihre Wunschimmobilie informieren können. Bei Vereinbarung eines Besichtigungstermins bringen Sie bitte Ihren Personalausweis mit, da wir verpflichtet sind Kaufinteressenten mit ernsthaftem Kaufinteresse zu identifizieren.
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Lage
Duisburg-Walsum, der nördlichste Stadtteil der Ruhrgebietsmetropole Duisburg, bietet eine ideale Kombination aus Geschichte, moderner Infrastruktur und naturnaher Lebensqualität. Der Stadtteil, der lange durch den Bergbau geprägt war, hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem vielseitigen Wohngebiet entwickelt, das sowohl Familien als auch Berufspendler anspricht. Mit einer Fläche von rund 21 Quadratkilometern und etwa 50.000 Einwohnern verbindet Walsum städtischen Komfort mit ländlichem Charme.
Die verkehrsgünstige Lage macht Walsum besonders attraktiv. Über die Autobahnen A59 und A42 sind die Innenstädte von Duisburg, Düsseldorf und Essen sowie die angrenzenden Regionen am Niederrhein und in den Niederlanden schnell erreichbar. Auch der öffentliche Nahverkehr ist hervorragend ausgebaut: Busse und Bahnen sorgen für eine schnelle Verbindung in benachbarte Stadtteile und Städte wie Dinslaken und Oberhausen. Trotz dieser zentralen Lage ist Walsum ruhig und bietet viele Rückzugsmöglichkeiten.
Das Stadtzentrum ist ein lebendiger Treffpunkt mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte, kleine Fachgeschäfte und Boutiquen. Ärzte, Apotheken und Banken sind ebenfalls gut erreichbar. Besonders beliebt ist der Wochenmarkt auf dem Kometenplatz, der frische regionale Produkte in einer einladenden Atmosphäre bietet. Für größere Einkaufsbedürfnisse befinden sich mehrere Einkaufszentren und Gewerbegebiete in der näheren Umgebung.
Walsum zeichnet sich durch seine grüne Umgebung aus. Der Rheinpark Walsum mit seinen weitläufigen Wiesen und Wanderwegen lädt zu Spaziergängen, Fahrradtouren und Picknicks ein. Der nahegelegene Rhein bietet nicht nur eine beeindruckende Kulisse, sondern auch zahlreiche Freizeitmöglichkeiten wie Bootstouren und Angelplätze. Zudem gibt es zahlreiche Grünflächen und kleine Wälder, die für Erholung und Naturerlebnisse sorgen.
Auch das Bildungs- und Freizeitangebot in Walsum ist vielfältig. Mehrere Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen gewährleisten eine gute Bildung vor Ort. Zahlreiche Sportvereine, darunter Fußball-, Tennis- und Turnvereine, sowie kulturelle Veranstaltungen fördern ein aktives Gemeinschaftsleben.
Insgesamt ist Duisburg-Walsum ein Stadtteil, der für jeden etwas bietet: von jungen Familien über Berufspendler bis hin zu Ruhesuchenden und Naturliebhabern. Die Mischung aus Tradition, guter Infrastruktur, einem breiten Freizeitangebot und naturnaher Umgebung macht Walsum zu einem begehrten Wohn- und Lebensort im Ruhrgebiet.
