Verkehrswertermittlung

Wie finde ich den richtigen Preis für meine Immobilie oder mein Grundstück?

Was ist eigentlich mit dem Verkehrswert einer Immobilie gemeint? Wie wird der Wert eines Hauses oder einer Wohnung ermittelt? Was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Die Makler der Volksbank haben Ihnen hier Informationen und Erläuterungen zusammengestellt. Am Ende ist jedoch eine professionelle Bewertung durch einen erfahrenen lokalen Makler der beste Weg, wenn es darum geht, den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen.

Die rechtliche Definition des Verkehrswerts – die Grundlagen

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wieder. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag -im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wichtig zu wissen: Der gewöhnliche Geschäftsverkehr setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Eine Empfehlung der Makler der Volksbanken

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in nächster Zeit zu verkaufen, empfehlen wir Ihnen, den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.

Verkehrswert und Marktpreis

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt.

Wird ein Haus z.B. nur im Bekanntenkreis angeboten oder nur über eine Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der erzielte Wert dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr vorlag. Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, mehr zu zahlen.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

Wie wird der Wert eines Hauses oder einer Wohnung nun ermittelt?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Methoden zur Wertermittlungin Anwendung gebracht. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen in der Regel die folgenden drei Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden.

2. Das Ertragswertverfahrenkommt in der Regel im Bereich Gewerbe zum Einsatz. Der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet, der sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.

3. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem durch das Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt. Das Verfahren orientiert sich an der „Substanz“ einer Immobilie und erscheint Banken daher als besonders sicher.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis allerdings durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Grundsätzlich lässt sich also sagen:

Je mehr Interessenten es für ein Haus, eine Wohnung oder auch ein Grundstück gibt, je geringer die zur Verfügung stehenden Objekte am Markt sind, desto höher ist der Verkehrswert.

Wie begehrt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen,der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert widerspiegeln.

Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, zum Beispiel weil der Mietspiegel die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

Ist ein Gebäude frei und kann selbstgenutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein:

Wohn- und Nutzfläche
Baujahr
Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten)
Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

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