Verkehrswertermittlung

Die rechtliche Definition des Verkehrswerts – die Grundlagen

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wieder. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag -im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wichtig zu wissen: Der gewöhnliche Geschäftsverkehr setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Eine Empfehlung der Makler der Volksbanken

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in nächster Zeit zu verkaufen, empfehlen wir Ihnen, den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.

Verkehrswert und Marktpreis

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt.

Wird ein Haus z.B. nur im Bekanntenkreis angeboten oder nur über eine Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der erzielte Wert dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr vorlag. Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, mehr zu zahlen.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

Wie wird der Wert eines Hauses oder einer Wohnung nun ermittelt?

Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Methoden zur Wertermittlungin Anwendung gebracht. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen in der Regel die folgenden drei Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden.

2. Das Ertragswertverfahrenkommt in der Regel im Bereich Gewerbe zum Einsatz. Der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet, der sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.