ERBEN UND VERERBEN
Ein heikles Thema
Auch wenn niemand gern das eigene Lebensende organisiert, gibt es um das Thema Erben und Vererben viele Fragen und genauso viele Streitigkeiten. Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir, dass Erben sich oft mit sehr unschönen Überraschungen konfrontiert sehen. Wenn Sie Ihren Erben diese ersparen möchten, informieren Sie sich und sprechen Sie schon zu Lebzeiten über dieses Thema.
Vererben: Wie viel Erbschaftssteuer müssen Ihre Erben für die Immobilie zahlen? Kann ich vorsorgen, damit meine Erben weniger zahlen müssen? Ist vielleicht eine Schenkung sinnvoll? Kann ein Verkauf auf Immobilienrente ein guter Weg sein? Auch wenn es die Erben nicht immer erfreut, ist der Verkauf des längst zu groß gewordenen Hauses zur Aufbesserung der finanziellen Möglichkeiten im Ruhestand eine Option, über die es sich nachzudenken lohnt.
Erben: Sie haben eine Immobilie geerbt und sind unsicher, ob die Übernahme wirklich sinnvoll ist oder ob Sie die Immobilie besser verkaufen oder vermieten sollten? Sie fragen sich, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer zu zahlen ist und ob Sie diese aufbringen können? Sie möchten wissen, welchen Wert das geerbte Haus oder die Wohnung hat?
Schenkung oder vererben
Zunächst gibt es zwei Möglichkeiten, ein Haus zu übertragen. Man kann es vererben oder zu Lebzeiten verschenken. Möchten Sie die Immobilie einem indirekten Verwandten – etwa Nichten, Neffen oder Geschwistern – hinterlassen, empfiehlt sich vielleicht eine Schenkung . Diese Mitglieder aus dem weiteren Familienkreis haben nämlich vergleichsweise geringe Erbschaftsfreibeträge.
Erbschaftssteuer fürs Haus – Kinder und Ehepartner meist steuerfrei
Die Höhe der Erbschaftssteuer ist davon abhängig, wem Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder auch ein Grundstück vererben. Direkte Verwandte hingegen wie Ehepartner und Kinder haben mit 500.000 Euro bzw. 400.000 Euro viel höhere Pro-Kopf-Freibeträge. Diese Freibeträge sind oft ausreichend, um den Wert der Immobilie zu decken. Wird auch noch der Versorgungsfreibetrag vom Erben in Anspruch genommen,können direkte Verwandte oft gänzlich steuerfrei erben.
Bei den direkten Erben kommt aber zum Freibetrag noch etwas anderes hinzu: der „sachliche Freibetrag“. Gemeint ist hier nichts anderes als eine selbstgenutzte Immobilie, also das typische Eigenheim. Zwingend liegt hier die Betonung auf „selbstgenutzt“. Denn nur dann und unter anderen Voraussetzungen kann es komplett ohne Erbschaftssteuer übernommen werden.
Ob das Haus, die Wohnung oder das Grundstück viel mehr wert ist als der Erbschaftsfreibetrag, spielt dabei keine Rolle. Der persönliche Freibetrag ist eigenständig. Vererbt zum Beispiel der verstorbene Gatte seiner Frau das Eigenheim, kann sie dieses steuerfrei übernehmen, auch wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag weit übersteigt – vorausgesetzt, sie wohnt darin und tut dies auch mindestens für die nächsten zehn Jahre.
Die selbstgenutzte Immobilie: Wann die Steuerbefreiung entfällt und wann nicht
Zieht die Hinterbliebene aus unserem Beispiel vorher um, erhält diese vom Finanzamt eine Aufforderung zur Zahlung der vollen Erbschaftssteuer. Die Steuerbefreiung entfällt dann rückwirkend, selbst wenn der Umzug kurz vor Ablauf der zehn Jahre stattfindet. Sie entfällt auch, wenn die Immobilie vorher verkauft, vermietet oder nur als Zweitwohnsitz genutzt wird.Es gibt allerdings Ausnahmen, sogenannte zwingende Gründe. Klassisches Beispiel ist der Wechsel in ein Pflegeheim.
All das gilt ebenso für Kinder. Hier gilt allerdings die Einschränkung, dass die Wohnfläche des geerbten Hauses oder der geerbten Wohnung nicht über 200 Quadratmeter liegen darf. Die darüber hinausgehende Fläche wird anteilig mit der Erbschaftssteuer belegt, die aber auf den hohen persönlichen Freibetrag angerechnet wird. In den meisten Fällen ist somit auch hier eine steuerfreie Übernahme der Immobilie möglich.
Indirekte Verwandte und Freunde zahlen mehr
Wird Erbschaftssteuer erhoben, gleich, ob anteilig oder voll, so richtet sich die exakte Steuerhöhe nach dem Verwandtschaftsgrad. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger ist der Steuersatz. Eine Übersicht der Freibeträge finden Sie hier: Erbschaftsfreibeträge.
Ehepartner und Kinder zahlen also mit ihren hohen Freibeträgen und unter den genannten Voraussetzungen meist nichts. Indirekte Verwandte zahlen mehr. Und wenn kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, ist meist die volle Erbschaftssteuer fällig. Ergänzend lässt sich aber noch anmerken, dass wer zwar Erbschaftssteuer zahlen muss, diese aber nicht aufbringen kann, ohne die geerbte Immobilie zu veräußern, dem gewährt das Gesetz eine Stundung bis zu zehn Jahren.
Erbschaftssteuer: wie viel ein Haus wert ist
Hier ist es wichtig zu wissen, dass zur Ermittlung des Verkehrswerts das Finanzamt in der Regel eine Immobilie nicht vor Ort bewertet, sondern sich an den allgemeinen Durchschnittswerten orientiert, die aber nicht für Ihr Haus gelten müssen!
Wie viel ein Erbe mit seinem Steuersatz zahlen muss, richtet sich nach dem Wert des Erbstücks. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei wird im Vergleich mit mindestens zehn ähnlichen Objekten der reelle Marktpreis ermittelt.
Dieser Verkehrswert zählt seit 2009 in voller Höhe. Die vormals hohen Abschläge bis zu 65 % gibt es nicht mehr. Der Einheitswert ist entfallen, dafür sind die Freibeträge gestiegen. Ist diese Form der Bewertung nicht möglich, kommt der Sachwert zum Tragen, der sich aus dem Gebäude- und dem Bodenwert zusammensetzt.
Bei Mietshäusern fließen die Jahresmiete und die Bewirtschaftungskosten in die Berechnung ein. Also Erträge und Aufwendungen. Deshalb die Bezeichnung Ertragswertverfahren.
Steuermindernd wirkt sich aus, dass vom jeweils ermittelten Wert einer Immobilie auch die Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen abgezogen werden können. Das beinhaltet sogar die Bestattungskosten und die Aufwendungen für den Grabstein. Der Restwert bildet dann die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer.
Eine Empfehlung der Makler der Volksbanken
Für jeden Hauserben empfiehlt es sich, eine Immobilienbewertung durch einen Sachkundigen vor Ort vornehmen zu lassen und den ermittelten Wert dem Finanzamt zu nennen (mit dem Gutachten bzw. der Stellungnahme des Sachverständigen als Anlage).
Nutzen Sie die Möglichkeit, zum Beispiel besondere wertmindernde Eigenschaften Ihres Hauses aufzuführen (z. B. keine Wärmedämmung, hoher Modernisierungsbedarf) und somit die Erbschaftssteuerlast zu mindern. Akzeptiert das Finanzamt Ihre Einschätzung zum Verkehrswert nicht und setzt einen anderen Wert fest, haben Sie immer noch die Möglichkeit, dagegen Einspruch zu erheben.
